McMillin Albany LLC v. Superior Court, S229762

Distinctions between tort and contract theories of recovery: Distinction between Common law and state statutes:

In Aas v. Superior Court (2000) 24 Cal.4th 627, 632 (Aas), this court held that the economic loss rule bars homeowners suing in negligence for construction defects from recovering damages where there is no showing of actual property damage or personal injury. We explained that requiring a showing of more than economic loss was necessary to preserve the boundary between tort and contract theories of recovery, and to prevent tort law from expanding contractual warranties beyond what home builders had agreed to provide. (Id. at pp. 635–636; see Seely v. White Motor Co. (1965) 63 Cal.2d 9, 18.) We emphasized that the Legislature was free to alter these limits on recovery and to add whatever additional homeowner protections it deemed appropriate. (Aas, at pp. 650, 653.)

Two years later, spurred by Aas and by lobbying from homeowner and construction interest groups, the Legislature passed comprehensive construction defect litigation reform. (Stats. 2002, ch. 722, principally codified at Civ. Code, §§ 895–945.5 (commonly known as the Right to Repair Act, hereafter the Act); all further unlabeled statutory references are to the Civil Code.) The Act sets forth detailed statewide standards that the components of a dwelling must satisfy. It also establishes a prelitigation dispute resolution process that affords builders notice of alleged construction defects and the opportunity to cure such defects, while granting homeowners the right to sue for deficiencies even in the absence of property damage or personal injury.

We are asked to decide whether the lawsuit here, a common law action alleging construction defects resulting in both economic loss and property damage, is subject to the Act’s prelitigation notice and cure procedures. The answer depends on the extent to which the Act was intended to alter the common law — specifically, whether it was designed only to abrogate Aas, supplementing common law remedies with a statutory claim for purely economic loss, or to go further and supplant the common law with new rules governing the method of recovery in actions alleging property damage. Based on an examination of the text and legislative history of the Act, we conclude the Legislature intended the broader displacement. Although the Legislature preserved common law claims for personal injury, it made the Act the virtually exclusive remedy not just for economic loss but also for property damage arising from construction defects. The present suit for property damage is therefore subject to the Act’s prelitigation procedures (…).

(…) When the Legislature intended to preserve common law claims as a complement to claims under the Act, it did so expressly. (§§ 931, 943, subd. (a); see Gillotti v. Stewart (2017) 11 Cal.App.5th 875, 894.)

In holding that claims seeking recovery for construction defect damages are subject to the Act’s prelitigation procedures regardless of how they are pleaded, we have no occasion to address the extent to which a party might rely upon common law principles in pursuing liability under the Act. Nor does our holding embrace claims such as those for breach of contract, fraud, or personal injury that are expressly placed outside the reach of the Act’s exclusivity. (§ 943, subd. (a).)

(Cal.S.C., Jan. 18, 2018, McMillin Albany LLC v. Superior Court, S229762).

Les défauts affectant la construction immobilière étaient susceptibles d'une action contractuelle (en garantie p. ex.), mais non d'une action extracontractuelle ("in negligence") si le propriétaire ne pouvait démontrer aucun autre dommage affectant son immeuble ou aucun préjudice corporel. La Cour mettait ainsi une limite à la possibilité d'amplifier l'indemnisation contractuelle par le recours aux principes de l'indemnisation délictuelle. Seul le législateur était compétent pour déplacer cette limite en faveur du propriétaire (tel était l'état du droit au sens de la jurisprudence Aas, rendue en l'année 2000).

Deux ans plus tard, le législateur californien a passé une nouvelle loi, intégrée au Code Civil, révisant la procédure et le droit de fond en matière de défauts de constructions immobilières.

En l'espèce, la Cour doit juger si la présente procédure, commencée par une action en Common law alléguant des défauts de construction ayant entraîné une perte économique et des dommages à la propriété, relève ou non du droit mis en place par la nouvelle loi. La solution dépend de l'étendue selon laquelle dite loi modifie la Common law : la loi n'est-elle destinée qu'à abroger la jurisprudence Aas (ajoutant aux remèdes de la Common law une action en indemnisation d'un simple dommage économique (soit sans un dommage à la propriété immobilière elle-même)), ou est-elle destinée non seulement à abroger Aas, mais encore à remplacer à cet égard la Common law par de nouvelles règles s'agissant des procédures liées à un dommage à la propriété immobilière ? Basé sur un examen du texte et de l'histoire législative de la loi, la Cour conclut que le législateur entendait retenir la seconde des deux solutions possibles précitées. Tout en maintenant les actions en Common law en cas de préjudice corporel, il a édicté dite loi avec l'intention qu'elle s'applique aux situations de dommages purement économiques ainsi qu'aux situations de dommages à la propriété résultant de défauts de construction.

La Cour ne se prononce pas ici sur l'étendue de l'application de la Common law à une action établie par la nouvelle loi. La présente affaire ne traite pas non plus des actions pour "breach of contract", "fraud", ou, comme indiqué plus haut, en dommages corporels.