Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., No. 13-684

House, financing, mortgage, refinancing of mortgage:

Exactly three years after borrowing money from respondent Country­wide Home Loans, Inc., to refinance their home mortgage, petitioners Larry and Cheryle Jesinoski sent Countrywide and respondent Bank of America Home Loans, which had acquired Countrywide, a letter purporting to rescind the transaction. Bank of America replied, re­fusing to acknowledge the rescission’s validity. One year and one day later, the Jesinoskis filed suit in federal court, seeking a declaration of rescission and damages. The District Court entered judgment on the pleadings for respondents, concluding that a borrower can exer­cise the Truth in Lending Act’s right to rescind a loan, see 15 U. S. C. §1635(a), (f), only by filing a lawsuit within three years of the date the loan was consummated. The Jesinoskis’ complaint, filed four years and one day after the loan’s consummation, was ineffective. The Eighth Circuit affirmed.

Held: A borrower exercising his right to rescind under the Act need only provide written notice to his lender within the 3-year period, not file suit within that period. Section 1635(a)’s unequivocal terms—a bor­rower “shall have the right to rescind . . . by notifying the creditor . . . of his intention to do so” —leave no doubt that re­scission is effected when the borrower notifies the creditor of his in­tention to rescind. Finally, respondents invoke the common law. It is true that rescission traditionally required either that the re­scinding party return what he received before a rescission could be effected (rescission at law), or else that a court affirmatively decree rescission (rescission in equity). 2 D. Dobbs, Law of Remedies §9.3(3), pp. 585–586 (2d ed. 1993). It is also true that the Act disclaims the common-law condition precedent to rescission at law that the bor­rower tender the proceeds received under the transaction. 15 U. S. C. §1635(b). But the negation of rescission-at ­law’s tender requirement hardly implies that the Act codifies rescission in equity. Nothing in our jurisprudence, and no tool of statutory interpretation, requires that a congressional Act must be construed as implementing its closest common-law analogue. Cf. Astoria Fed. Sav. & Loan Assn. v. Solimino, 501 U. S. 104, 108–109 (1991). The clear import of §1635(a) is that a borrower need only provide written notice to a lender in order to exercise his right to rescind. To the extent §1635(b) alters the tradi­tional process for unwinding such a unilaterally rescinded transaction, this is simply a case in which statutory law modifies common-law practice (U.S.S.Ct., Jan. 13, 2015, No. 13-684, Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.,  J. Scalia, unanimous).

Acquisition d’une habitation, son financement, par crédit hypothécaire, refinancement dudit crédit : en l’espèce, exactement trois ans après avoir emprunté d’une institution financière une somme visant à refinancer l’hypothèque grevant leur maison, les recourants ont adressé une lettre à dite institution invoquant rescision du prêt. La banque répondit en refusant de reconnaître la validité de la rescision. Une année et un jour plus tard, les recourants ouvrent action devant une cour de district fédérale, concluant à ce que la cour prononce une déclaration de rescision et alloue des dommages-intérêts. Aussi bien la cour de district que la cour d’appel fédérale jugent qu’un emprunteur ne peut exercer son droit à rescision d’un prêt que par l’ouverture d’une action en justice dans un délai de trois ans dès la conclusion du contrat de prêt, cela conformément à la loi fédérale intitulée Truth in Lending Act. Considérant que l’action des recourants a été déposée quatre ans et un jour après la conclusion du prêt, elle est jugée tardive. La Cour Suprême fédérale est d’un autre avis. La Cour juge en effet qu’un emprunteur qui exerce son droit à rescision au sens du Truth in Lending Act n’est tenu de prouver que l’existence d’une notice écrite donnée dans les trois ans à son bailleur de fonds. Il n’est pas tenu d’ouvrir action dans cette même période. Le texte même de la loi conduit à cette solution. Argumentant en outre sous un autre angle, le prêteur invoque la Common law : il est vrai que traditionnellement la rescision implique soit que le rescindant restitue ce qu’il a reçu avant que la rescision ne prenne effet (rescision « at law »), soit le prononcé de la rescision par un Tribunal (rescision « in equity »). Il est également vrai que l’Act rejette la condition précédant rescision « at law » découlant de la Common law, condition selon laquelle l’emprunteur doit offrir en restitution ce qui lui a été remis. Mais ce rejet n’implique nullement la conclusion que l’Act codifie la rescision « in equity ». Ni la jurisprudence de la Cour, ni les moyens d’interprétation de la loi n’exigent qu’une loi fédérale soit considérée comme codifiant la notion la plus proche déduite de la Common law. Dans la mesure où en l’espèce la loi fédérale modifie la procédure traditionnelle liée à une question de rescision, il convient de retenir qu’il s’agit simplement d’un cas dans lequel une loi fédérale au sens formel modifie la pratique de la Common law.