City of Perris v. Stamper, S213468

Taking: compensation: Eminent domain: Condemnation action: Jury: Dedication requirement: Project effect rule (compensation in a condemnation case): Evidence (admissibility of):

The measure of compensation in a condemnation case is the fair market value of the property taken. (Code Civ. Proc., § 1263.310.) The fair market value of the property taken is the highest price on the date of valuation that would be agreed to by a seller, being willing to sell but under no particular or urgent necessity for so doing, nor obliged to sell, and a buyer, being ready, willing, and able to buy but under no particular necessity for so doing, each dealing with the other with full knowledge of all the uses and purposes for which the property is reasonably adaptable and available. (Id., § 1263.320, subd. (a).) A jury should consider all those factors, including lawful legislative and administrative restrictions on property, which a buyer would take into consideration in arriving at the fair market value. (People ex rel. State Public Works Board v. Talleur (1978) 79 Cal.App.3d 690, 695–696 (Talleur).)

Applying these principles, the Court of Appeal in Porterville held that when a city would lawfully have conditioned development of property upon the owner‘s dedication of a portion of the property, the fair market value of that portion in a subsequent condemnation action is its value in its undeveloped, agricultural state. (See Porterville, 195 Cal.App.3d at pp. 1267–1269.) Although this rule is conventionally called the Porterville doctrine, its origins predate the Porterville case. (See City of Fresno v. Cloud (1972) 26 Cal.App.3d 113, 123 (City of Fresno); People ex rel. Department of Public Works v. Investors Diversified Services, Inc. (1968) 262 Cal.App.2d 367, 374, 376 (Investors Diversified).) For almost five decades, courts have applied the doctrine to determine the fair market value of dedicated property where the dedication serves to facilitate road construction to offset the impact of developing the rest of the property. (See State Route 4 Bypass Authority v. Superior Court (2007) 153 Cal.App.4th 1546, 1551–1552 (State Route 4); Hollister, supra, 26 Cal.App.4th at p. 297; Porterville, at p. 1269; City of Fresno, at pp. 119–120; Investors Diversified, at pp. 372–373.) The rationale for this rule is that there is no way the owner could put the dedicated portion to use in a developed state: If the remainder of the parcel is not developed beyond its present agricultural use, the owner will have been paid exactly what the take was worth; if the remainder of the parcel is developed for commercial purposes, the owner will have been paid for the land he would have been required to dedicate to the city to obtain the building permits or conditional use permit necessary for the commercial development. (Porterville, supra, 195 Cal.App.3d at p. 1269.)

The project effect rule is codified in section 1263.330, which states in pertinent part: The fair market value of the property taken shall not include any increase or decrease in the value of the property that is attributable to any of the following: (a) The project for which the property is taken. . . . (c) Any preliminary actions of the plaintiff relating to the taking of the property. The rule serves to prevent the amount of compensation owed for a taking from being altered by the project served by the taking or by any government action that affects the value of an intended taking.

We reaffirmed in Woolstenhulme that a property owner whose property is condemned will not be compensated for any increase in value due to speculation that the property will be taken in order to facilitate development of a proposed project. (Woolstenhulme, 4 Cal.3d at pp. 490–492.) On the other hand, a property owner can be compensated for increases in valuation that result from a property‘s proximity to a proposed project, up to the point that it becomes probable the property will be included in the project. (Id. at p. 496.)

In this case, the northern realignment of Indian Avenue to include the 1.66-acre strip at issue first appeared in the City‘s 2005 amendment to the circulation element of its general plan. With that designation came, by operation of the City‘s ordinance, a requirement to dedicate that strip of land if the larger parcel were developed. Contrary to suggestions in the Owners‘ brief, this designation of the strip in the 2005 circulation element did not, in itself, establish that it was probable in 2005 that the City would condemn that strip. As the cases above imply, when a public agency designates property for future public use in a planning document, it may well expect to acquire the property through dedications in response to future development rather than by purchase or condemnation. A circulation element is a required component of a city‘s general plan, which in turn is a statement of development policies that sets out a city‘s objectives, principles, standards, and plan proposals. (Gov. Code, § 65302.) A circulation element is an anticipatory document, subject to amendment and updating (id., §§ 65301.5, 65358), which provides guidance for future development in light of predicted changes in population, traffic, and other variables. It is not a map of probable future condemnations, and the designation of a future roadway on a circulation element is not necessarily a preliminary action . . . related to the taking of property under section 1263.330, subdivision (c). For the same reason, such a designation is not necessarily part of a project for which property is taken under section 1263.330, subdivision (a).

(…) Also, a short period between the time the property is designated for public use and the time the agency first signals its intention to condemn the property may support an inference that inclusion was probable when the dedication requirement was put in place.

Because the date of a property‘s probable inclusion within a project is a preliminary factual determination that pertains to the admissibility of evidence regarding valuation, it is for the trial court rather than the jury to determine. (Woolstenhulme, supra, 4 Cal.3d at p. 498, fn. 12; see also ante, at pp. 16–17 [preliminary legal questions in condemnation actions, even when factual inquiry is required, are for the court].)

(Cal. S.C., Aug. 15, 2016,  City of Perris v. Stamper, S213468).

Expropriation : l’indemnité à verser après expropriation correspond à la valeur sur le marché de la parcelle saisie (Code Civ. Proc., § 1263.310). Cette valeur correspond au prix le plus haut auquel un vendeur aurait accepté de céder, le vendeur étant en situation de vouloir vendre sans toutefois être sous pression ni contraint de vendre, et l’acheteur étant prêt à acheter, sans être lui non plus sous pression. Les deux parties étant par ailleurs pleinement conscientes de tous les usages raisonnables de la propriété vendue.

Le rôle du Jury est de considérer tous ces facteurs, y compris les restrictions légales et administratives qui encombrent la propriété, restrictions que l’acheteur prendrait en considération pour déterminer la valeur de marché de la propriété.

En application de ces principes, la jurisprudence Porterville a jugé : si une municipalité peut légalement conditionner les développements d’une parcelle à la cession par le propriétaire d’une fraction de dite parcelle, alors la valeur de marché de cette fraction, dans une action ultérieure en expropriation, est la valeur de la fraction de parcelle dans son état agricultural, non développé. Bien que cette règle soit connue sous le nom de doctrine Porterville, son origine est antérieure à la décision Porterville. Durant les quelque 50 dernières années, les Tribunaux ont appliqué cette doctrine pour déterminer la valeur de marché de la fraction de parcelle lorsque la « dedication » était utile à la construction de routes pour compenser l’impact dû au développement du reste de la propriété. Cette règle se justifie du fait que le propriétaire ne peut pas développer la fraction de parcelle à céder. Si le reste de la propriété n’est pas développé davantage que son état agricole de base, le propriétaire aura été payé pour exactement ce que vaut la fraction de parcelle. Mais si le reste de la propriété est développé pour des activités commerciales, le propriétaire aura été indemnisé pour la fraction qu’il aura été contraint de céder à la municipalité contre la délivrance d’un permis de construire ou pour le permis d’usage conditionnel.

En outre, la « project effect rule » est codifiée à la Section 1263.330 du Code de procédure civile, selon laquelle : la valeur de marché de la fraction de propriété expropriée ne peut pas inclure une augmentation ou une diminution de valeur due au projet pour lequel l’expropriation est menée. Cette règle sert à prévenir la modification du montant de l’indemnisation par le projet de développement ou par toutes actions gouvernementales qui affecteraient la valeur d’une expropriation envisagée.

Dans une jurisprudence Woolstenhulme, 4 Cal.3d at pp. 490–492, la Cour a rappelé que le propriétaire dont une fraction de parcelle est expropriée ne sera pas indemnisé pour l’augmentation de valeur de dite fraction, augmentation due à la rumeur spéculative que l’expropriation aurait eu lieu pour faciliter un projet de développement. Mais le propriétaire peut être indemnisé pour une augmentation de valeur résultant de la proximité de la propriété avec un projet de développement, même s’il devient probable que la propriété sera incluse dans le projet.

En l’espèce, le réalignement nord de Indian Avenue, incluant la fraction de parcelle en cause, est apparu pour la première fois dans un amendement de 2005 apporté à l’élément circulation routière du plan d’aménagement général. Était liée à cet amendement l’exigence d’acquérir la fraction de parcelle en cas de projet de développement de la propriété. Contrairement à ce qu’allègue le propriétaire, cette manière de désigner la fraction de parcelle n’établissait pas en elle-même qu’il était probable, en 2005, que la municipalité envisageait d’exproprier dite fraction. En effet, lorsqu’une administration publique désigne dans un document d’aménagement du territoire une propriété dédiée éventuellement à un futur usage public, dite administration peut tout à fait envisager d’acquérir le bien-fonds par « dedication » en réponse à un projet de développement plutôt que par achat ou par expropriation au sens strict. Un plan de circulation constitue une part nécessaire du plan d’aménagement général d’une municipalité, lequel peut s’analyser en une déclaration de politique publique de développement (Gov. Code, § 65302). Un plan de circulation est un document d’anticipation, sujet à des modifications et à des mises à jour. Il ne constitue pas un recensement des probables expropriations futures, et la désignation d’un projet routier dans un tel plan de circulation n’est pas nécessairement une action préliminaire liée à une expropriation foncière au sens de la Section 1263.330, subdivision (c), du Code de procédure civile. Dite désignation n’est pas non plus nécessairement une partie d’un projet pour lequel une parcelle est expropriée, au sens de la Section 1263.330, subdivision (a).

(1263.330.  The fair market value of the property taken shall not

include any increase or decrease in the value of the property that is

attributable to any of the following:

   (a) The project for which the property is taken.

   (b) The eminent domain proceeding in which the property is taken.

   (c) Any preliminary actions of the plaintiff relating to the taking of the property).

(…) Cependant, une brève période de temps entre le moment où la propriété est désignée pour un usage public et le moment où l’administration signale pour la première fois son intention d’exproprier peut permettre une inférence qu’une inclusion était déjà probable lorsque la « dedication » a été mise en œuvre.

Parce que la date de l’inclusion probable d’une propriété dans un projet de développement est une détermination factuelle préliminaire liée à l’admissibilité des preuves portant sur la question de l’indemnisation, il revient à la cour, et non au Jury, de déterminer dite date. De manière générale, dans les procédures d’expropriation, les questions préliminaires de droit, même si elles requièrent une investigation portant sur des faits, sont de la compétence de la cour et non du Jury.