RadLAX Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank

Bankruptcy: to finance the purchase of a commercial property and associated reno­vation and construction costs, petitioners (debtors) obtained a se­cured loan from an investment fund, for which respondent (Bank) serves as trustee. The debtors ultimately became insolvent, and sought relief under Chapter 11 of the Bankruptcy Code. Pursuant to 11 U. S. C. §1129(b)(2)(A), the debtors sought to confirm a “cramdown” bankruptcy plan over the Bank’s objection. That plan proposed selling substantially all of the debtors’ property at an auc­tion, and using the sale proceeds to repay the Bank. Under the debt­ors’ proposed auction procedures, the Bank would not be permitted to bid for the property using the debt it is owed to offset the purchase price, a practice known as “credit-bidding.” The Bankruptcy Court denied the debtors’ request, concluding that the auction procedures did not comply with §1129(b)(2)(A)’s requirements for cramdown plans. The Seventh Circuit affirmed, holding that §1129(b)(2)(A) does not permit debtors to sell an encumbered asset free and clear of a lien without permitting the lien holder to credit-bid.

Held: The debtors may not obtain confirmation of a Chapter 11 cramdown plan that provides for the sale of collateral free and clear of the Bank’s lien, but does not permit the Bank to credit-bid at the sale. A Chapter 11 plan proposed over the objection of a “class of se­cured claims” must meet one of three requirements in order to be deemed “fair and equitable,” and therefore confirmable. The secured creditor may retain its lien on the property and receive deferred cash payments, §1129(b)(2)(A)(i); the debtors may sell the property free and clear of the lien, “subject to section 363(k)”—which permits the creditor to credit-bid at the sale—and provide the creditor with a lien on the sale proceeds, §1129(b)(2)(A)(ii); or the plan may provide the secured creditor with the “indubitable equivalent” of its claim, §1129(b)(2)(A)(iii) (U.S. S. Ct., 29.05.12, RadLAX Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank, J. Scalia).

Faillite : en vue de financer l'achat d'un immeuble commercial ainsi que les frais de constructions et rénovations associés à cet achat, les débiteurs de ces coûts ont obtenu un prêt d'un fond d'investissement garanti par gage. La banque X. fonctionne comme trustee dans le cadre de cette relation de prêt. Par la suite, les débiteurs sont devenus insolvables et se sont prévalus du Chapitre 11 du Code des faillites. Le plan proposé par les débiteurs a été contesté par la banque. Ce plan prévoyait la vente aux enchères des biens des débiteurs, le produit de la vente étant versé à la banque (qui retrouvera ainsi moins que sa créance, le plan lui interdisant en outre de miser librement dans la vente aux enchères). La Cour juge que les débiteurs ne sont pas en droit d'obtenir confirmation de leur "cramdown" plan fondé sur le Chapitre 11 (par lequel les créanciers obtiennent moins que le montant de leurs créances) considérant que dit plan concerne un objet grevé d'un gage. En effet, pour qu'un tel plan puisse être accepté, il doit satisfaire l'une des trois conditions permettant de le qualifier de "juste et équitable" : 1 ) Le gage du créancier-gagiste est maintenu et le créancier est remboursé par acomptes, 2 ) le débiteur peut vendre le bien immobilier dépourvu de son gage si le créancier-gagiste peut miser ; en outre, un lien est maintenu en sa faveur sur le produit de la vente, 3 ) le plan pourvoit en faveur du créancier un avantage irrévocable d'un montant équivalent à la créance.