City of Perris v. Stamper, S213468

Taking: Eminent domain: Condemnation action: Fifth Amendment: Dedication requirement (to relinquish without compensation): Unconstitutional conditions (doctrine of): Scrutiny (intermediate scrutiny):

City of Porterville v. Young (1987) 195 Cal.App.3d 1260 (Porterville).) Porterville held that when a city takes a portion of undeveloped property, which it would have lawfully required the owner to dedicate to the city as a condition of developing the remainder of the property, the owner is entitled to compensation based on the undeveloped state of the property rather than its highest and best use. (Id. at pp. 1265–1269.)

The trial court agreed with the City that Porterville applies here and that defendants were entitled to a stipulated agricultural value of $44,000 for the taking. In reaching this conclusion, the trial court found the City‘s dedication requirement to be lawful under Nollan v. California Coastal Commission (1987) 483 U.S. 825 (Nollan) and Dolan v. City of Tigard (1994) 512 U.S. 374 (Dolan). Those cases hold that in order to satisfy the Fifth Amendment to the United States Constitution, a dedication requirement must have an essential nexus to the valid public purpose that would be served by denying the development permit outright and must be roughly proportional to the impact of the proposed development at issue. (Dolan, supra, 512 U.S. at pp. 390, 391; Nollan, supra, 483 U.S. at p. 837.)

This controversy concerns a 1.66-acre strip of land that the City sought to condemn in 2009 in order to complete construction of a portion of Indian Avenue, a secondary arterial street designed to channel truck traffic toward Harley Knox Boulevard en route to Interstate 215. This strip, which arcs through the Property, comprises roughly 20 percent of the Property and splits the remainder into two roughly triangular parcels — one is 5.5 acres, the other is 2.0 acres — on either side.

The catalyst for the southern realignment of Indian Avenue was the building of a large distribution center by Lowe‘s Companies, Inc. (Lowe‘s), south of Ramona Expressway. In order to develop a site big enough to accommodate its distribution center, Lowe‘s asked the City to realign Indian Avenue around to the east of the original Indian Avenue right of way south of Ramona Expressway. The City agreed to vacate its original Indian Avenue right of way south of Ramona Expressway, and in return, Lowe‘s agreed to dedicate to the City the property needed for the southern realignment of Indian Avenue.

(…) On October 14, 2008, the City wrote a letter to the Owners, pursuant to Government Code section 7267.2, offering to buy the 1.66-acre strip for $54,400. On January 9, 2009, the City made a revised offer of $54,800. The Owners did not accept either offer.

On February 19, 2009, the City notified the Owners that a City Council meeting would be held on March 10, 2009, to consider a resolution to acquire the property via condemnation.

The City Council unanimously adopted the resolution condemning the Property at its March 10, 2009, meeting. This condemnation action was filed shortly thereafter. While the suit was proceeding, the City took possession of the 1.66-acre strip and began building the northern stretch of Indian Avenue.

On April 17, 2009, the City filed an eminent domain complaint in the superior court.

At the core of this dispute is the City‘s claim that it would have required the Owners to dedicate — i.e., relinquish without compensation — portions of the Property to the City for road construction, in accordance with the 2005 circulation element, if the Owners had ever sought to develop the Property for light industrial use. Although the Property is zoned for such use, it is undisputed that the Owners could not take advantage of that zoning status without first acquiring a permit from the City.

When a governmental entity demands that a landowner dedicate a portion of his or her property as a condition of granting a permit to develop the property, there is a heightened risk that the purpose of the dedication requirement is avoidance of the compensation requirement, rather than the stated police-power objective. (Nollan, supra, 483 U.S. at p. 841.) Under the well-settled doctrine of unconstitutional conditions, the government may not require a person to give up a constitutional right — here the right to receive just compensation when property is taken for a public use — in exchange for a discretionary benefit conferred by the government where the benefit sought has little or no relationship to the property. (Dolan, supra, 512 U.S. at p. 385.) For this reason, the high court in Nollan held that the constitutionality of a dedication requirement turns on whether there is an essential nexus between the dedication and the public purpose that would otherwise be served by denying the permit outright. (Nollan, at p. 837; see Lingle, 544 U.S. at p. 547; Dolan, at p. 386.)

Building on Nollan, the high court in Dolan held that a dedication, in order to satisfy the Fifth Amendment, must have not only an essential nexus to the public purpose that would be served by denying the permit, but also rough proportionality to that public purpose. (Dolan, supra, 512 U.S. at p. 391; see Lingle, 544 U.S. at p. 547.) No precise mathematical calculation is required, but the city must make some sort of individualized determination that the required dedication is related both in nature and extent to the impact of the proposed development. (Dolan, at p. 391.) The high court further observed that dedications for streets, sidewalks, and other public ways are generally reasonable exactions to avoid excessive congestion from a proposed property use. (Id. at p. 395.)

Nollan and Dolan announce a type of intermediate scrutiny of dedication requirements. (Santa Monica Beach, Ltd. v. Superior Court (1999) 19 Cal.4th 952, 966; id. at pp. 965–967.) When a court applies this intermediate scrutiny, the proper inquiry is not into the subjective motive of the government agency, but whether there is, objectively, sufficient connection between the dedication requirement and the public purpose that would be served by denying the development permit. (Landgate, Inc. v. California Coastal Com. (1998) 17 Cal.4th 1006, 1022 (Landgate).)

(Cal. S.C., Aug. 15, 2016, City of Perris v. Stamper, S213468).

Expropriation : expropriation d’une fraction de parcelle contre la délivrance d’un permis de construire («dedication requirement »), le but étant de compenser l’inconvénient pour la collectivité publique causé par le projet de développement (p. ex. la fraction expropriée servira à construire une route adaptée, considérant que le permis de construire porte sur une usine active dans le domaine de la distribution).

La jurisprudence City of Porterville v. Young (1987) 195 Cal.App.3d 1260 dispose qu’une municipalité qui exproprie une fraction d’une propriété non encore développée, fraction qu’elle aurait été en droit d’exproprier selon le principe de la “dedication requirement”, doit verser au propriétaire une indemnité basée sur l’état non développé de la propriété plutôt que sur sa plus haute valeur utile.

La cour de première instance a jugé que la jurisprudence Porterville s’appliquait en l’espèce, considérant que le critère de la « dedication requirement » pouvait être utilisé, en conformité avec les jurisprudences Nollan et Dolan. Ces deux décisions exposent que pour être conforme au Cinquième Amendement de la Constitution fédérale, l’expropriation de la fraction de parcelle selon le principe de la « dedication requirement » doit avoir un lien essentiel avec un objectif valable de politique publique, objectif qui serait servi par un refus de délivrer le permis de développer. L’expropriation de la fraction doit en outre être approximativement proportionnelle à l’impact du projet de développement.

En l’espèce, une entreprise de distribution entendait construire un nouveau centre, et pour permettre à ce centre de fonctionner, l’entreprise a demandé à la municipalité le réalignement d’une voie publique. La municipalité accepta, et en retour l’entreprise acquiesça au transfert à dite municipalité d’une fraction de son terrain pour permettre le réalignement.

Ultérieurement la municipalité a écrit à l’entreprise selon Government Code section 7267.2, offrant d’acquérir la fraction de parcelle pour $54,800. L’entreprise n’a pas accepté ce montant.

Un mois plus tard, la municipalité a fait savoir à l’entreprise que son conseil exécutif de ville se tiendrait pour considérer l’adoption d’une résolution permettant d’acquérir la fraction de parcelle au moyen d’une procédure d’expropriation.

Le conseil exécutif de la ville s’est réuni et a voté à l’unanimité la résolution autorisant la procédure d’expropriation. L’action a été déposée peu après. Pendant la procédure, la ville prit possession de la fraction de parcelle et commença les travaux de construction.

La municipalité soutient qu’elle aurait fait usage de la « dedication requirement » pour acquérir de la sorte, sans pleine indemnisation, la fraction de parcelle, afin d’y construire une route, conformément aux dispositions municipales d’aménagement du territoire, cela dans l’hypothèse où l’entreprise propriétaire avait souhaité développer sa propriété, adaptée aux activités industrielles légères. Bien que la parcelle soit classée en zone industrielle légère, il n’est pas contesté que le propriétaire doit d’abord obtenir un permis de la municipalité avant de pouvoir tirer avantage de ce classement.

Quand une entité gouvernementale exige du propriétaire la cession d’une fraction de sa parcelle comme condition à l’octroi d’un permis de développement foncier, il existe un risque augmenté que le but de la cession soit en réalité de contourner l’exigence de l’indemnisation liée à une expropriation. Selon la doctrine bien établie des conditions inconstitutionnelles, le gouvernement ne peut pas exiger d’une personne de renoncer à un droit constitutionnel, ici le droit de recevoir une juste indemnisation en cas d’expropriation pour un usage public, en échange du bénéfice discrétionnaire attribué par le gouvernement, lorsque ledit bénéfice recherché n’est pas en relation ou n’est que peu en relation avec le bien-fonds. Pour cette raison, la Cour Suprême fédérale, dans sa jurisprudence Nollan, a jugé que la conformité à la Constitution d’une « dedication requirement » revient à se demander s’il existe un lien essentiel entre l’expropriation résultant de la « dedication » et le but d’intérêt public au nom duquel la demande permis de développer serait rejetée.

Après la décision Nollan, la Cour Suprême fédérale a rendu la décision Dolan, jugeant qu’une « dedication », pour être conforme au Cinquième Amendement, devait en outre être en relative proportionnalité avec le but d’intérêt public (consistant à refuser le permis de développer). Aucun calcul mathématique n’est exigé, mais la municipalité doit procéder à une détermination un minimum individualisée que la « dedication » est reliée aussi bien en nature qu’en étendue à l’impact du projet de développement. Une « dedication » pour construire des routes, des trottoirs, et d’autres voies publiques sont généralement des contraintes raisonnables pour éviter une congestion excessive provenant de l’usage projetée de la propriété foncière.

S’agissant de l’admissibilité de l’expropriation selon « dedication requirement », les jurisprudences Nollan et Dolan ont retenu un pouvoir d’examen de nature intermédiaire, moins exigeant que l’examen qualifié de strict. Quand un Tribunal applique cette « intermediate scrutiny », il n’a pas à examiner le motif subjectif de l’autorité, mais doit se demander s’il existe, objectivement, un lien suffisant entre « dedication requirement » et le but d’intérêt public qui serait préservé par un refus du permis de développer.

City of Perris v. Stamper, S213468

Taking: compensation: Eminent domain: Condemnation action: Jury: Dedication requirement: Project effect rule (compensation in a condemnation case): Evidence (admissibility of):

The measure of compensation in a condemnation case is the fair market value of the property taken. (Code Civ. Proc., § 1263.310.) The fair market value of the property taken is the highest price on the date of valuation that would be agreed to by a seller, being willing to sell but under no particular or urgent necessity for so doing, nor obliged to sell, and a buyer, being ready, willing, and able to buy but under no particular necessity for so doing, each dealing with the other with full knowledge of all the uses and purposes for which the property is reasonably adaptable and available. (Id., § 1263.320, subd. (a).) A jury should consider all those factors, including lawful legislative and administrative restrictions on property, which a buyer would take into consideration in arriving at the fair market value. (People ex rel. State Public Works Board v. Talleur (1978) 79 Cal.App.3d 690, 695–696 (Talleur).)

Applying these principles, the Court of Appeal in Porterville held that when a city would lawfully have conditioned development of property upon the owner‘s dedication of a portion of the property, the fair market value of that portion in a subsequent condemnation action is its value in its undeveloped, agricultural state. (See Porterville, 195 Cal.App.3d at pp. 1267–1269.) Although this rule is conventionally called the Porterville doctrine, its origins predate the Porterville case. (See City of Fresno v. Cloud (1972) 26 Cal.App.3d 113, 123 (City of Fresno); People ex rel. Department of Public Works v. Investors Diversified Services, Inc. (1968) 262 Cal.App.2d 367, 374, 376 (Investors Diversified).) For almost five decades, courts have applied the doctrine to determine the fair market value of dedicated property where the dedication serves to facilitate road construction to offset the impact of developing the rest of the property. (See State Route 4 Bypass Authority v. Superior Court (2007) 153 Cal.App.4th 1546, 1551–1552 (State Route 4); Hollister, supra, 26 Cal.App.4th at p. 297; Porterville, at p. 1269; City of Fresno, at pp. 119–120; Investors Diversified, at pp. 372–373.) The rationale for this rule is that there is no way the owner could put the dedicated portion to use in a developed state: If the remainder of the parcel is not developed beyond its present agricultural use, the owner will have been paid exactly what the take was worth; if the remainder of the parcel is developed for commercial purposes, the owner will have been paid for the land he would have been required to dedicate to the city to obtain the building permits or conditional use permit necessary for the commercial development. (Porterville, supra, 195 Cal.App.3d at p. 1269.)

The project effect rule is codified in section 1263.330, which states in pertinent part: The fair market value of the property taken shall not include any increase or decrease in the value of the property that is attributable to any of the following: (a) The project for which the property is taken. . . . (c) Any preliminary actions of the plaintiff relating to the taking of the property. The rule serves to prevent the amount of compensation owed for a taking from being altered by the project served by the taking or by any government action that affects the value of an intended taking.

We reaffirmed in Woolstenhulme that a property owner whose property is condemned will not be compensated for any increase in value due to speculation that the property will be taken in order to facilitate development of a proposed project. (Woolstenhulme, 4 Cal.3d at pp. 490–492.) On the other hand, a property owner can be compensated for increases in valuation that result from a property‘s proximity to a proposed project, up to the point that it becomes probable the property will be included in the project. (Id. at p. 496.)

In this case, the northern realignment of Indian Avenue to include the 1.66-acre strip at issue first appeared in the City‘s 2005 amendment to the circulation element of its general plan. With that designation came, by operation of the City‘s ordinance, a requirement to dedicate that strip of land if the larger parcel were developed. Contrary to suggestions in the Owners‘ brief, this designation of the strip in the 2005 circulation element did not, in itself, establish that it was probable in 2005 that the City would condemn that strip. As the cases above imply, when a public agency designates property for future public use in a planning document, it may well expect to acquire the property through dedications in response to future development rather than by purchase or condemnation. A circulation element is a required component of a city‘s general plan, which in turn is a statement of development policies that sets out a city‘s objectives, principles, standards, and plan proposals. (Gov. Code, § 65302.) A circulation element is an anticipatory document, subject to amendment and updating (id., §§ 65301.5, 65358), which provides guidance for future development in light of predicted changes in population, traffic, and other variables. It is not a map of probable future condemnations, and the designation of a future roadway on a circulation element is not necessarily a preliminary action . . . related to the taking of property under section 1263.330, subdivision (c). For the same reason, such a designation is not necessarily part of a project for which property is taken under section 1263.330, subdivision (a).

(…) Also, a short period between the time the property is designated for public use and the time the agency first signals its intention to condemn the property may support an inference that inclusion was probable when the dedication requirement was put in place.

Because the date of a property‘s probable inclusion within a project is a preliminary factual determination that pertains to the admissibility of evidence regarding valuation, it is for the trial court rather than the jury to determine. (Woolstenhulme, supra, 4 Cal.3d at p. 498, fn. 12; see also ante, at pp. 16–17 [preliminary legal questions in condemnation actions, even when factual inquiry is required, are for the court].)

(Cal. S.C., Aug. 15, 2016,  City of Perris v. Stamper, S213468).

Expropriation : l’indemnité à verser après expropriation correspond à la valeur sur le marché de la parcelle saisie (Code Civ. Proc., § 1263.310). Cette valeur correspond au prix le plus haut auquel un vendeur aurait accepté de céder, le vendeur étant en situation de vouloir vendre sans toutefois être sous pression ni contraint de vendre, et l’acheteur étant prêt à acheter, sans être lui non plus sous pression. Les deux parties étant par ailleurs pleinement conscientes de tous les usages raisonnables de la propriété vendue.

Le rôle du Jury est de considérer tous ces facteurs, y compris les restrictions légales et administratives qui encombrent la propriété, restrictions que l’acheteur prendrait en considération pour déterminer la valeur de marché de la propriété.

En application de ces principes, la jurisprudence Porterville a jugé : si une municipalité peut légalement conditionner les développements d’une parcelle à la cession par le propriétaire d’une fraction de dite parcelle, alors la valeur de marché de cette fraction, dans une action ultérieure en expropriation, est la valeur de la fraction de parcelle dans son état agricultural, non développé. Bien que cette règle soit connue sous le nom de doctrine Porterville, son origine est antérieure à la décision Porterville. Durant les quelque 50 dernières années, les Tribunaux ont appliqué cette doctrine pour déterminer la valeur de marché de la fraction de parcelle lorsque la « dedication » était utile à la construction de routes pour compenser l’impact dû au développement du reste de la propriété. Cette règle se justifie du fait que le propriétaire ne peut pas développer la fraction de parcelle à céder. Si le reste de la propriété n’est pas développé davantage que son état agricole de base, le propriétaire aura été payé pour exactement ce que vaut la fraction de parcelle. Mais si le reste de la propriété est développé pour des activités commerciales, le propriétaire aura été indemnisé pour la fraction qu’il aura été contraint de céder à la municipalité contre la délivrance d’un permis de construire ou pour le permis d’usage conditionnel.

En outre, la « project effect rule » est codifiée à la Section 1263.330 du Code de procédure civile, selon laquelle : la valeur de marché de la fraction de propriété expropriée ne peut pas inclure une augmentation ou une diminution de valeur due au projet pour lequel l’expropriation est menée. Cette règle sert à prévenir la modification du montant de l’indemnisation par le projet de développement ou par toutes actions gouvernementales qui affecteraient la valeur d’une expropriation envisagée.

Dans une jurisprudence Woolstenhulme, 4 Cal.3d at pp. 490–492, la Cour a rappelé que le propriétaire dont une fraction de parcelle est expropriée ne sera pas indemnisé pour l’augmentation de valeur de dite fraction, augmentation due à la rumeur spéculative que l’expropriation aurait eu lieu pour faciliter un projet de développement. Mais le propriétaire peut être indemnisé pour une augmentation de valeur résultant de la proximité de la propriété avec un projet de développement, même s’il devient probable que la propriété sera incluse dans le projet.

En l’espèce, le réalignement nord de Indian Avenue, incluant la fraction de parcelle en cause, est apparu pour la première fois dans un amendement de 2005 apporté à l’élément circulation routière du plan d’aménagement général. Était liée à cet amendement l’exigence d’acquérir la fraction de parcelle en cas de projet de développement de la propriété. Contrairement à ce qu’allègue le propriétaire, cette manière de désigner la fraction de parcelle n’établissait pas en elle-même qu’il était probable, en 2005, que la municipalité envisageait d’exproprier dite fraction. En effet, lorsqu’une administration publique désigne dans un document d’aménagement du territoire une propriété dédiée éventuellement à un futur usage public, dite administration peut tout à fait envisager d’acquérir le bien-fonds par « dedication » en réponse à un projet de développement plutôt que par achat ou par expropriation au sens strict. Un plan de circulation constitue une part nécessaire du plan d’aménagement général d’une municipalité, lequel peut s’analyser en une déclaration de politique publique de développement (Gov. Code, § 65302). Un plan de circulation est un document d’anticipation, sujet à des modifications et à des mises à jour. Il ne constitue pas un recensement des probables expropriations futures, et la désignation d’un projet routier dans un tel plan de circulation n’est pas nécessairement une action préliminaire liée à une expropriation foncière au sens de la Section 1263.330, subdivision (c), du Code de procédure civile. Dite désignation n’est pas non plus nécessairement une partie d’un projet pour lequel une parcelle est expropriée, au sens de la Section 1263.330, subdivision (a).

(1263.330.  The fair market value of the property taken shall not

include any increase or decrease in the value of the property that is

attributable to any of the following:

   (a) The project for which the property is taken.

   (b) The eminent domain proceeding in which the property is taken.

   (c) Any preliminary actions of the plaintiff relating to the taking of the property).

(…) Cependant, une brève période de temps entre le moment où la propriété est désignée pour un usage public et le moment où l’administration signale pour la première fois son intention d’exproprier peut permettre une inférence qu’une inclusion était déjà probable lorsque la « dedication » a été mise en œuvre.

Parce que la date de l’inclusion probable d’une propriété dans un projet de développement est une détermination factuelle préliminaire liée à l’admissibilité des preuves portant sur la question de l’indemnisation, il revient à la cour, et non au Jury, de déterminer dite date. De manière générale, dans les procédures d’expropriation, les questions préliminaires de droit, même si elles requièrent une investigation portant sur des faits, sont de la compétence de la cour et non du Jury.

City of Perris v. Stamper, S213468

Jury: Taking: Eminent domain: Fifth Amendment: Dedication requirement (to relinquish without compensation): Seventh Amendment:

(…) Turning now to the case before us, we begin with the issue raised by the City: whether the essential nexus and rough proportionality inquiries under Nollan and Dolan must be submitted to a jury.

The Seventh Amendment to the United States Constitution does not guarantee landowners a jury trial in eminent domain proceedings because no such jury right existed in England or the colonies in 1791. (See United States v. Reynolds (1970) 397 U.S. 14, 18 (Reynolds).) California‘s original 1849 Constitution did not guarantee a jury right in eminent domain proceedings for similar reasons. (See Koppikus v. State Capitol Commissioners (1860) 16 Cal. 248, 253–254.) But the 1879 drafters of our Constitution amended the original document‘s takings clause in reaction to . . . private railroad companies‘ speculative computation of benefits in eminent domain cases. (Los Angeles County Metropolitan Transportation Authority v. Continental Development Corp. (1997) 16 Cal.4th 694, 705 (Continental Development).) The revised takings clause, which now appears in article I, section 19, says in relevant part: Private property may be taken or damaged for a public use and only when just compensation, ascertained by a jury unless waived, has first been paid to, or into court for, the owner. (Cal. Const., art. I, § 19, subd. (a).) Our Constitution thus guarantees landowners the right to have a jury determine the amount of just compensation owed for a taking.

We have long held that this jury right applies only to determining the appropriate amount of compensation, not to any other issues that arise in the course of condemnation proceedings. All issues except the sole issue relating to compensation are to be tried by the court,‘ including, except those relating to compensation, the issues of fact.‘ (Campus Crusade, 41 Cal.4th at p. 971; see Hensler v. City of Glendale (1994) 8 Cal.4th 1, 15 (Hensler); People v. Ricciardi (1943) 23 Cal.2d 390, 402; Vallejo & Northern R. R. Co. v. Reed Orchard Co. (1915) 169 Cal. 545, 556.) It is only the compensation,‘ the award,‘ which our constitution declares shall be found and fixed by a jury. All other questions of fact, or of mixed fact and law, are to be tried, as in many other jurisdictions they are tried, without reference to a jury. (Campus Crusade, at p. 971.)

(…) Such questions belong to the trial court even when answering them may require the court to examine factual circumstances — i.e., when the legal question is really a mixed issue of law and fact where the legal issues predominate. (Campus Crusade, 41 Cal.4th at p. 973; see Emeryville Redevelopment Agency v. Harcros Pigments, Inc. (2002) 101 Cal.App.4th 1083, 1117 (Emeryville Redevelopment).)

(…) By contrast, Campus Crusade held that two pure questions of fact directly pertaining to the proper amount of compensation were reserved to the jury. First, we said that whether it is reasonably probable a city would change the zoning status of the landowners‘ property in the near future was a jury question. (Campus Crusade, supra, 41 Cal.4th at pp. 966–967.) Second, because the landowner had introduced credible evidence that the remaining portion of its property would be worth less after the proposed taking due to hazards associated with a pipeline the government proposed to install on the property, the extent of the resulting severance damages was a jury question. (Id. at pp. 972–973.)

Applying Campus Crusade, the Court of Appeal below held that a jury, not the trial court, should have decided whether it is reasonably probable that the City would have actually attempted to impose the dedication requirement on the Owners had they sought to develop the Property for light industrial use. But the Court of Appeal also held that the trial court had usurped the role of the jury by deciding the Nollan and Dolan issues. We conclude, contrary to the Court of Appeal, that the Nollan and Dolan issues are for the court, not a jury, to decide because they are mixed questions of law and fact in which the legal issues predominate. Further, they are questions that must be resolved before a condemner is entitled to even argue that, as a matter of fact, it would have actually imposed the disputed dedication requirement.

Whether a dedication requirement meets the essential nexus and rough proportionality tests is a matter of means-ends scrutiny familiar to constitutional adjudication. This inquiry requires a court to evaluate whether a legislative or quasi-adjudicative body has made sincere and reasoned planning decisions, and to balance landowners‘ vulnerability to the type of coercion that the unconstitutional conditions doctrine prohibits (Koontz v. St. John’s River Water Management (2013) 570 U.S. __, __ [133 S.Ct. 2586, 2595]) against the reality that many proposed land uses threaten to impose costs on the public that dedications of property can offset. (Id. at p. __ [133 S.Ct. at p. 2595].) Juries are not well equipped to decide such fundamental questions about the limits of lawmaking power. Indeed, juries are no better equipped to make such determinations than they are to determine whether economic legislation rests upon some rational basis (United States v. Carolene Products Co. (1938) 304 U.S. 144, 152), whether a state law that impedes the flow of interstate commerce is clearly excessive in relation to the putative local benefits (Pike v. Bruce Church, Inc. (1970) 397 U.S. 137, 142), or whether an infringement on a fundamental liberty interest, a legislative policy based on a suspect classification, or a content-based restriction on protected speech is narrowly tailored to serve a compelling state interest (Reno v. Flores (1993) 507 U.S. 292, 302; see Grutter v. Bollinger (2003) 539 U.S. 306, 326; Reno v. American Civil Liberties Union (1997) 521 U.S. 844, 879).

Although the Nollan and Dolan inquiries often require the trial judge to find certain facts, the court‘s primary task is to apply the law to known facts. In most cases, there is no need to weigh conflicting evidence because the crux of the inquiry is whether the findings made by the government agency . . . are based on substantial evidence. (Landgate, 17 Cal.4th at p. 1022; see Dolan, 512 U.S. at p. 391 [the city must make some sort of individualized determination that the required dedication is related both in nature and extent to the impact of the proposed development].) In other words, a court typically need only determine whether the condemner has done its constitutionally required homework.

The Nollan and Dolan inquiries are analytically prior questions that must be answered in order to determine whether a dedication requirement would be a lawful taking if actually imposed as a condition of developing the property. In other procedural contexts, such as an inverse condemnation action, the court would undoubtedly decide such a question. (See San Diego Gas & Electric Co. v. Superior Court (1996) 13 Cal.4th 893, 951 [There is no right to jury trial on the issue whether there has been a taking in the first instance.])

Finally, the Owners rely on several federal cases to show that a jury must resolve the Nollan and Dolan issues. Those cases are of limited relevance because a landowner‘s right to a jury in a condemnation case is a question of state constitutional law. (See Reynolds, 397 U.S. at p. 18.)

In sum, we hold that in a condemnation action, the constitutionality of a dedication requirement under Nollan and Dolan is a question to be decided by a court, not a jury. This question is analytically distinct from, and prior to, the factual determination of whether it is reasonably probable that the condemner would actually impose the dedication as a condition of permitting development of the property at issue.

(…) Because the date of a property‘s probable inclusion within a project is a preliminary factual determination that pertains to the admissibility of evidence regarding valuation, it is for the trial court rather than the jury to determine. (Woolstenhulme, 4 Cal.3d at p. 498, fn. 12; see also ante, at pp. 16–17 [preliminary legal questions in condemnation actions, even when factual inquiry is required, are for the court].)

(Cal. S.C., Aug. 15, 2016,  City of Perris v. Stamper, S213468).

Rôle du Jury dans les procédures d’expropriation : liées ici à la possibilité légale pour la collectivité d’exiger d’un promoteur la cession d’une partie de sa parcelle contre l’octroi d’un permis de développement (« dedication requirement »). Le but de cette institution est de permettre à la collectivité de s’adapter aux conséquences du projet immobilier (par exemple construire une route publique près de l’usine projetée par le promoteur).

Dans la présente affaire, la Cour Suprême de Californie doit juger s’il est de la compétence du Jury ou du Tribunal de trancher les deux questions fondamentales  liées à une situation de « dedication requirement », à savoir le « lien essentiel » et la « proportionnalité sommaire » au sens des jurisprudences Nollan et Dolan décrites dans les deux autres posts dédiés à l’espèce City of Perris v. Stamper.

Le Septième Amendement de la Constitution fédérale ne garantit pas aux propriétaires fonciers un procès devant un Jury dans des affaires d’expropriation, du fait qu’un tel droit n’existait ni en Angleterre ni dans les colonies en 1791. La Constitution d’origine de Californie, de 1849, ne garantissait pas non plus un tel droit, pour des raisons identiques. Mais en 1879, les rédacteurs de la Constitution californienne ont amendé la clause d’expropriation figurant dans le document original, en réaction aux calculs spéculatifs des profits émanant des affaires d’expropriation impliquant des compagnies privées de chemin de fer. La clause révisée apparaît désormais à l’Art. I, Section 19, et précise qu’une propriété privée ne peut être expropriées formellement ou matériellement pour un usage public qu’après paiement d’une juste compensation, déterminée par un Jury. La constitution garantit ainsi au propriétaire foncier le droit à une compensation déterminée par un Jury. Un propriétaire peut renoncer à son droit à un Jury.

La Cour Suprême de Californie a jugé de longue date que ce droit à un Jury dans les procédures d’expropriation ne s’applique qu’à la détermination de la juste compensation. Toutes les autres questions posées par ces procédures sont de la compétence de la cour, même les questions mixtes de fait et de droit.

La jurisprudence Campus Crusade, 41 Cal.4th at pp. 966–967, a jugé que la question de savoir s’il est raisonnablement probable qu’une municipalité entende, dans un proche futur, changer son plan d’affectation avec effet sur la parcelle du propriétaire, est une question pour le Jury. Dite jurisprudence a en outre précisé que le propriétaire avait introduit des preuves crédibles que la valeur de la partie restante de sa parcelle serait moindre après expropriation, en raison des risques associés à un pipeline que le gouvernement entendait installer sur la propriété, de sorte que l’étendue du dommage causé par le fractionnement de la parcelle était une question pour le Jury.

En l’espèce, la Cour juge que l’analyse selon les deux jurisprudences Nollan et Dolan relève de la compétence du Tribunal et non du Jury parce qu’elle porte sur des questions de droit et de faits, les questions de droit étant prédominantes. En outre, cette analyse doit être entreprise avant que l’autorité expropriante ne soit admise à soutenir, en fait, qu’elle aurait concrètement imposé la « dedication requirement ».

Les deux conditions de « lien essentiel » et de « proportionnalité sommaire » au sens des jurisprudences Nollan et Dolan imposent à la cour de déterminer si le corps législatif ou adjudicatif a pris des décisions d’aménagement du territoire sincères et raisonnées et de balancer les intérêts du propriétaire, vulnérable aux types de contraintes prohibées par la Constitution, avec l’intérêt public, étant reconnu que de nombreux projets fonciers menacent d’imposer des coûts à la collectivité, et que ces coûts peuvent être compensés par une expropriation partielle. Le Jury n’est pas bien équipé pour décider ce type de questions fondamentales portant sur les limites des compétences législatives et adjudicatives. Plus généralement le Jury n’est pas mieux équipé pour décider ces questions qu’il ne l’est pour déterminer si une législation économique est ou non fondée sur une quelconque base rationnelle, si une loi étatique qui empiète sur les flux commerciaux entre états est clairement excessive au regard du bénéfice qu’elle apporte au niveau local, si un empiètement sur le droit fondamental à la liberté, une politique législative basée sur une classification suspecte, ou une restriction à la liberté d’expression en raison du contenu, sont soigneusement limités en vue de servir un intérêt prépondérant de l’état.

Même si les jurisprudences Nollan et Dolan imposent souvent au Juge de première instance de relever un certain nombre de faits, la tâche première de la cour consiste à appliquer le droit à des faits déjà au dossier. Dans la plupart des cas, il n’est nul besoin d’apprécier des preuves contradictoires parce que le point déterminant consiste à examiner si les considérants de la décision administrative qui procède à l’expropriation partielle se fondent sur des preuves substantielles. La collectivité expropriante doit procéder à une détermination individualisée démontrant que la « dedication » est liée dans son principe et dans son étendue à l’impact du projet du promoteur.

Les deux problèmes posés par les jurisprudences Nollan et Dolan sont analytiquement antérieurs et doivent être résolus pour déterminer si une expropriation partielle (« dedication ») est ou non conforme au droit si elle est imposée comme condition à l’octroi d’un permis de développement foncier.

Dans cette affaire, la partie propriétaire invoque encore certaines décisions fédérales afin de tenter de démontrer que les deux questions posées par les jurisprudences Nollan et Dolan seraient de la compétence du Jury. Mais ces décisions fédérales sont ici d’une pertinence limitée parce que le droit du propriétaire à un Jury dans une affaire d’expropriation est une question de droit constitutionnel étatique.

Enfin, la date d’une probable inclusion d’une parcelle dans un projet est une détermination de fait préliminaire, relative à l’admissibilité des preuves portant sur la valeur de dite parcelle. De la sorte, la détermination de dite date relève de la compétence de la cour et non du Jury.