Water law: SCALIA
delivered the opinion of the Court with respect to Parts I, IV, and V,
concluding that the Florida Supreme Court did not take property without just
compensation in violation of the Fifth and Fourteenth Amendments: Florida owns
in trust for the public the land permanently submerged beneath navigable waters
and the foreshore. The mean high-water line is the ordinary boundary between
private beachfront, or littoral property, and state-owned land. Littoral owners
have, inter alia, rights to have access to the water, to use the water
for certain purposes, to have an unobstructed view of the water, and to receive
accretions and relictions (collectively, accretions) to the littoral property.
An accretion occurs gradually and imperceptibly, while a sudden change is an
avulsion. The littoral owner automatically takes title to dry land added to his
property by accretion. With avulsion, however, the seaward boundary of littoral
property remains what it was: the mean high-water line before the event. Thus,
when an avulsion has added new land, the littoral owner has no right to
subsequent accretions, because the property abutting the water belongs to the
owner of the seabed (ordinarily the State). Florida’s Beach and Shore
Preservation Act establishes procedures for depositing sand on eroded beaches
(restoration) and maintaining the deposited sand (nourishment). When such a
project is undertaken, the State entity that holds title to the seabed sets a
fixed “erosion control line” to replace the fluctuating mean high-water line as
the boundary between littoral and state property. Once the new line is
recorded, the common law ceases to apply. Thereafter, when accretion moves the
mean high-water line seaward, the littoral property remains bounded by the
permanent erosion-control line; two core Florida property-law principles
intersect here. First, the State as owner of the submerged land adjacent to
littoral property has the right to fill that land, so long as it does not
interfere with the rights of the public and of littoral landowners. Second, if
an avulsion exposes land seaward of littoral property that had previously been
submerged, that land belongs to the State even if it interrupts the littoral
owner’s contact with the water. Prior Florida law suggests that there is no
exception to this rule when the State causes the avulsion. Thus, Florida law as
it stood before the decision below allowed the State to fill in its own seabed,
and the resulting sudden exposure of previously submerged land was treated like
an avulsion for ownership purposes. The right to accretions was therefore
subordinate to the State’s right to fill (U.S.S.Ct., 17.06.10, Stop the Beach
v. Florida, J. Scalia).
Etat des
droits de propriété quand une surface immergée est impliquée : en l’espèce, une
décision rendue par le Juge Scalia, il est jugé que la Cour Suprême de l’état
de Floride n’a pas procédé à une expropriation sans juste compensation en
violation des Cinquième et Quatorzième Amendement de la Constitution fédérale.
L’état de Floride détient en trust, pour le bénéfice du public, les territoires
submergés en permanence, entre les eaux navigables et l’avant-côte. La ligne
des hautes eaux moyennes constitue la limite ordinaire entre le front de mer
privé (ou propriété littorale) et le territoire détenu par l’état. Les propriétaires
de terrains littoraux bénéficient entre autres d’un droit d’accès aux eaux,
d’un droit d’utiliser les eaux dans certains buts, d’un droit de vue sur les
eaux sans obstruction, et d’un droit de propriété sur les accrétions de
sédiments au littoral. Une accrétion se produit graduellement et
imperceptiblement, tandis qu’une modification soudaine constitue une
« avulsion ». Le propriétaire d’un terrain littoral acquiert
automatiquement la propriété des terres émergées qui se trouvent ajoutées à son
territoire par accrétion. Mais pour ce qui est du phénomène soudain de
l’ »avulsion », les limites de propriété littorale restent ce
qu’elles étaient : la ligne des hautes eaux moyennes avant la survenance
de l’événement soudain. Par conséquent, lorsqu’une « avulsion » a
ajouté une surface émergée, le titulaire d’un droit de propriété littoral n’est
au bénéfice d’aucun droit d’accrétion subséquente, du fait que le territoire
apporté et jouxtant ainsi les eaux appartient au propriétaire des fonds marins
(ordinairement l’état). Par ailleurs, la loi sur la préservation des plages et
des côtes de Floride établit des procédures pour déposer du sable sur les
plages érodées (restauration) et pour maintenir ce sable (nourishment). Quand
un tel projet est mis en œuvre, l’entité étatique qui détient le titre de
propriété sur les fonds marins détermine une « ligne de contrôle de
l’érosion », qui est fixe, pour remplacer la fluctuante ligne des hautes
eaux moyennes en tant que limite entre la propriété littorale et la propriété
étatique. Dès que la nouvelle ligne est enregistrée, la Common law cesse de
s’appliquer. Ultérieurement, lorsque le phénomène de l’accrétion déplace la
ligne des hautes eaux moyennes en direction de la mer, l’étendue de la
propriété littorale reste déterminée par la ligne de contrôle de l’érosion, qui
est permanente. Deux principes fondamentaux du droit de propriété de Floride se
croisent ici : tout d’abord, l’état, en qualité de propriétaire des terres
submergées adjacentes aux propriétés littorales, dispose du droit de
remplissage sur ces terres immergées, aussi longtemps qu’il n’interfère pas
avec les droits du public et des propriétaires littoraux. Ensuite, si une
« avulsion » expose des terres situées en-deçà de la ligne
séparative, en direction de la mer, alors que ces terres étaient préalablement
submergées, les nouvelles terres résultant de l’ »avulsion »
appartiennent à l’état, même si l’ »avulsion » interrompt le contact
du propriétaire littoral avec l’eau. Le droit antérieur de l’état de Floride
suggère que cette règle ne connaît pas d’exception si l’état lui-même est à la
cause de l’ »avulsion ». Ainsi, le droit de l’état de Floride en
vigueur au moment où la décision inférieure a été rendue permettait à l’état de
remplir les fonds marins qui lui appartenaient, et la soudaine exposition de
terres antérieurement submergées était
traitée comme une « avulsion » pour ce qui est des droits résultants
de la propriété foncière. Le droit sur les accrétions était ainsi subordonné au
droit de remplissage de l’état.
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